房贷细则叫停 经济不能过度倚重房地产

        恒大上市网  发布   消息来源：中国证券报

        开始执行房贷新政

　　个人住房贷款最低首付20%，银行“压单”静待细则

　　根据中国人民银行决定，自今日起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70%，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点。

　　因立足于“支持扩大内需和居民购买普通自住房”的大原则，新政对优惠类型的界定和风险评估工作给出了区别性要求，因此新政细则的出台成为其得到有效落实的重要基础。

　　根据央行新闻发言人10月22日的解释，金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作，并在之后对借款人做好宣传解释工作。

　　而记者从交通银行上海分行等金融机构处获悉，截至26日，各地支行并未收到执行细则。“即便27日有细则出台，从总行下放到分行再落实到支行至少也需要在30日才能从市场上得到体现。”交通银行某支行信贷经理告诉记者。

　　另据业内人士透露，各大银行在10月22日获悉新政内容后均纷纷叫停正在进行的房贷业务，只等具体细则出台后重审信贷条件，希望给购房者更多信贷优惠。

　　根据央行规定，此次新政大原则是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但金融机构需要根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　其中，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　对于已发放商业性个人住房贷款的客户，央行表示其尚未偿还贷款部分的利率调整取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素的综合评估;二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　央行发言人表示，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。金融机构可在合理评估贷款风险的基础上，对低风险贷款给予较优惠的利率，更好地为居民购买普通住房提供金融支持。

　　同时，对高风险贷款实行较高的利率，主动识别和防范金融风险。

　　10月22日，财政部和央行对楼市出台了关于契税、印花税、个人购房贷款利率和首付款比例等组合拳：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;央行同时决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

　　这是继两次下调利率、10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”后，有关部门针对楼市出台的更为系统且具体的一揽子部署，其更深层的背景是，随着国际金融形势动荡及全球经济放缓，我国已将宏观调控的主攻方向瞄准“保增长”，一系列经济刺激计划正在密集出台。而在房地产“救市”政策上，此前已有十几个地方政府出台了旨在刺激低迷市场的政策举措。

　　此次出台的房地产政策组合拳，结束了此前“是否该救市”的争论，但接受采访的专家指出，此“救”不一定是彼“救”，锁定90平方米以下住房刚性需求部分的楼市宽松政策，并非畸形房地产业的第二个春天。

　　救市并非维持暴利

　　往年楼市的金“九”银“十”，在今年却显得无比冷清。以北京、上海、深圳和广州四大城市为例，9月份以来的成交量仍低位徘徊，还不及去年的一半。“十一”黄金周期间，四大城市的交易量同时降至历史新低。

　　全国的情况也不乐观。国家发改委和国家统计局的最新统计显示，2008年1～9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月下降，同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋销售价格继环比负增长之后，8月份开始出现同比负增长的情况，如深圳-4.1%、广州-3.3%和惠州-0.4%三个城市，这意味着这些城市的房价已经跌回一年之前。

　　楼市的低迷不仅导致一手房成交量的萎缩，二手房行业也很不景气。有广州的媒体报道，目前深圳已有40%的房产中介关门歇业。辽宁省近半年来，房产中介关门的达到300多家。自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介机构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。中介门店关闭或转让的风潮也在浙江刮起。我爱我家、财富置业、盛世管家等房产中介机构皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面对楼市持续走低，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为是“理性回归，因而不存在救市问题”;华远集团总裁任志强则认为“房地产业新开工面积和投资下降局面若得不到改变，可能就没有供应量，而一旦投资掉下来，短时间内很难恢复”;北京科技大学教授赵晓则从中国经济增长的两个引擎角度，认为在房地产政策上不应无所作为：“受全球经济形势和我国人民币升值等因素影响，出口这一拉动我国经济的重要引擎已呈疲态，如果另一台发动机，即与房地产有关的城市化再熄火，我们的经济如何推进?”中国管理科学研究院李开发研究员则认为楼市现状有被开发商和舆论放大之嫌，尽管其并不反对出台政策稳定房地产市场。

　　银监会银行监管一部主任杨家才在回应房价下行会否危及金融安全时，佐证了李开发的观点。杨家才指出问题的关键是“房价下行多少”：从目前的总量来看，住房信贷占整个贷款的9%，还不到10%。即使是这些都成为比较大的风险，也只有9%的影响。

　　在全球经济下行、国内经济面临较多不利因素的背景下，一方面是事关50多个行业、3000多万人就业的房地产业持续走低，另一方面则是大量有住房刚性需求的人仍买不起房;与此同时，房地产业高峰时形成的诸多产业畸形问题，尚未得到必要调整——针对房地产业的宏观调控，则必须在上述种种问题间“走钢丝”，或者说“统筹兼顾”。

　　在李开发看来，如果通过政策调控能够把房地产行业和市场引导到健康发展的轨道上来，这样的“救市”他是赞同的：“救楼市不是救开发商，更不是维护高房价和房地产行业暴利，而是让楼市回到正常发展的轨道。”

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出，楼市组合拳及中央提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，对当前房市有稳定的作用，也是有利于中等及中下收入者购房的政策。从长远来看，中等、中下和低收入者占居民的多数，如能增加其住房消费能力和扩大供应量，也有助于房地产市场的稳定发展。

　　中证报：2009年房地产形势更糟糕

　　中国银行国际金融研究所 温彬

　　中国银行深圳市分行专业审批人 黄丰俊

　　一、对我国房地产市场现状和未来趋势的判断

　　(一)当前房地产市场“滞涨”特征显著

　　2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点;但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。此外，全国土地市场交易整体降温。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。

　　8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点;环比下降0.1%，首次出现环比下降。

　　(二)周期性因素将主导房地产市场继续下滑

　　针对目前房地产市场低迷现象，我们认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。

　　本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于2003年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到2007年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，2008～2009年全球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。

　　随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，2007年是我国这轮经济增长的峰值，预计2008～2010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。

　　除了上述周期性因素将主导中国房地产市场继续下滑外，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。

　　从供给方面看，未来两年商品房供给充足，空置率有所上升。

　　1999年到2008年8月末，累计商品房新开工面积54.93亿立方米，商品房竣工面积36.8亿立方米，商品房销售面积37.38亿立方米。截至目前，商品房竣工面积和销售面积基本平衡，但已开工未竣工的商品房面积超过17.55亿立方米，并将在今后两年陆续竣工投放市场，在房地产市场持续低迷的情况下，可能出现阶段性供应过剩的问题。数据显示，截至2008年8月末，全国商品房空置面积达到1.3亿立方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。

　　从需求方面看，对房地产行业的宏观调控和信贷紧缩使所谓刚性需求有所减弱。

　　首先，投资需求受到极大抑制。刚性需求包括了自住需求和投资需求两部分。然而，这两部分需求在不同市场环境下会发生变化。对于首次置业特别是那些中低收入居民的住房需求，这部分刚性需求只有通过增加保障性住房来满足。目前各大中城市已经将加大保障性住房供应列入政府工作重要任务。保障性住房制度的建立和完善有助于缓解通过市场方式解决住房需要的压力。

　　2007年9月，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中关于对第二套房贷提高按揭成数和利率的规定对抑制投资需求效果显著，在投资成本提高和房市疲弱的情况下，房地产投资性需求已被逼出市场。

　　其次，信贷紧缩导致购房需求的实际购买力下降。所谓的刚性需求无论是自住还是投资都需要利用银行的按揭贷款支持才能转变为现实的购买力。因此，房价能否持续上涨对银行住房按揭贷款是否扩张依赖性很强。然而，在目前房市低迷和信用紧缩的情况下，银行因担心断供的信用风险上升开始主动压缩住房按揭贷款，居民因担心房价持续下降导致购房意愿下降也减少了对住房按揭贷款的需求。住房按揭贷款供给和需求的减少将使房价继续上涨失去支撑。

　　第三，人民币升值放缓导致人民币资产吸引力下降。前期人民币升值带来的人民币资产重估效应被认为是支撑中国房价快速上升的重要因素。而随着人民币升值放缓，资产重估效应显著弱化。2008年8月末，人民币实际有效汇率较汇改前升值了19.2%，在中国经济增长开始趋于下降的背景下，人民币再次大幅度升值的概率降低，而且美元汇率已经触底反弹并开始逐步走强，从而降低了人民币资产的吸引力，如果人民币升值预期改变将促使热钱抛售中国资产变现，进而对房价产生下降压力。

  　(三)从中长期来看，房地产贷款市场还有巨大发展潜力

　　银行业发展史表明，商业银行信贷投向占比最高的行业将是房地产。在美国，1992年末美国银行业的房地产贷款占全部贷款比重的42.7%，占全部资产的24.8%，占GDP的13.7%。可以说，房地产市场的波动将对美国银行业产生举足轻重的影响。在本世纪初新经济泡沫破灭后，为了刺激经济增长，美国联邦基金利率下降到1%，低利率以及宽松的按揭贷款条件导致商业银行房地产贷款再度迅速扩张，房地产贷款占全部贷款比重从2001年末的46.3%上升到2006年末的57.4%，提高了11.1个百分点。缺乏有效的监管和足够的风险意识最终导致了次贷危机爆发，美国银行业不得不收缩房地产贷款，到2008年6月末，房地产贷款占全部贷款比重为54.9%，较2006年末下降了2.5个百分点。

　　我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地产贷款占GDP的比重也基本同比例上升。与美国相比，我国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。值得注意的是，尽管美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的半壁江山，但由于美国银行业资产多元化，房地产贷款只占全部资产的1/3，即使如此，美国次贷危机爆发仍然对该国银行业造成了系统性风险。目前，我国商业银行房地产贷款只占全部贷款余额的1/5，但在有些分行此项占比已经达到了40%以上。所以，在我国经济周期开始进入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下，应高度关注房地产市场的调整可能对我国银行业造成系统性的风险。

　　二、商业银行房地产信贷潜在风险分析

　　我们认为，当前我国房地产市场出现的“滞涨”局面将随着经济增长的逐步放缓演变成量价齐跌的局面，预计全国平均房价下降10%左右，局部存在泡沫地区的房价可能较最高点下降30%左右。尽管从全国层面看，房价不会出现深幅调整，但受经济周期下行的影响，这轮房地产市场的调整将持续到2010年。由于调整时间较长，因此商业银行房地产贷款不良率有可能出现较大幅度的上升。

　　(一)中小房地产企业将面临资金链断裂引发信用违约风险

　　房地产属于资金密集型行业。近年来，由于上市、发债等直接融资渠道的增加，房地产企业对银行业信贷依赖程度有所降低。国内信贷占房地产企业资金来源的比重由2003年6月末的25.99%下降到2008年6月末的21.17%。但若考虑销售款回笼主要依赖银行住房按揭贷款，那么整个房地产行业对银行信贷依赖程度仍然高于其他行业。

　　经验表明，当经济增长放缓、房地产周期处于下降阶段时，那些规模小、实力弱、资金不雄厚的房地产企业就容易倒闭。当年香港房地产市场就因为集中程度高而成功躲过亚洲金融危机一劫，该地区的前10名地产商占80%的市场份额。而目前我国约有房地产开发企业3.5～4万家，其中规模最大的前10名房地产企业的市场份额仅占全国的3%。我国房地产行业集中度低的特征比较突出。因此，一旦出现房地产市场较长时间的调整，中小房地产企业就容易倒闭。

　　目前，资本市场低迷导致房地产企业直接融资渠道收窄，银行信贷紧缩使间接融资也变得困难。北京师范大学金融研究中心、搜狐网和焦点房地产网联合发表的一份研究报告显示，2008年房地产行业资金缺口高达6730亿元。事实上，不少房地产企业为了缓解资金压力已经在积极寻求发行信托产品、股权合作等多种方式和渠道进行融资。据统计，今年前8个月，先后发行房地产信托产品120亿元以上，但对众多房地产企业而言则是杯水车薪。

　　尽管房地产企业融资渠道变窄，但其资金紧张问题并非无药可救。在2007年房价飙升的行情中，一些房地产企业为了追求超额利润囤地囤房、捂盘惜售，牟取暴利。针对目前销售不畅和资金紧张的状况，房地产企业完全可以降价销售，实现资金回笼。

　　2008年上半年，上市房地产企业累计实现主营业务收入777.09亿元人民币，同比增长约40.75%;累计实现税前利润187.76亿元人民币，同比增长57.63%;最终实现净利润123.61亿元人民币，同比增长61.92%，高于全部上市公司平均利润增幅30个百分点。我们认为，即使全国平均房价下降10%，房地产企业仍有较大的利润空间。可见，只要房价下降到合理水平，既有利于房地产市场的长期健康稳定发展，同时也可以缓解当前中小房地产企业资金紧张的问题，避免因资金链断裂导致违约率上升。

　　然而，目前不少中小房地产企业为了维持超额利润，采取了一种向购房人无息垫付首付款的促销行为，希望通过20～30%资金垫付来撬动银行70%的按揭贷款，这种行为一旦蔓延，将对开发贷款和住房按揭贷款构成严重的潜在风险，需要各家商业银行高度关注和防范。

　　(二)房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升

　　此前，一些媒体相继爆出“深圳出现千亿元断供”的现象，虽然有夸大成分，但是在经济周期下行和局部城市因房地产泡沫破灭引起房价较大下降的情况下，确实引发了部分个人客户的“理性违约”。

　　所谓理性违约，是指借款人从财务核算的角度出发，当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时，放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”，从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。这里的借款人，并未考虑违约带来的信用成本，并且是否违约与借款人的个人还款能力无关，而是借款人纯粹从财务上算账而作出“违约是否合算”的决策。理性违约符合借款人的财务利益，却对贷款人利益造成损害，通常情况下贷款人无法从抵押物的拍卖收入中收回未偿付的贷款本息。

　　我们预测全国平均房价未来两年将下降10%左右，因此对绝大多数个贷客户来说不会出现理性违约，但是那些存在房地产泡沫地区的房价一旦较2007年最高点下跌幅度超过30%，则当年发放的住房按揭贷款就进入违约高发区，应给予特别关注。另外，还有一部分利用银行信贷投资多套住房的炒房客，他们对房价下跌的敏感性更高、违约概率更大。

　　总之，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。

　　三、政策建议

　　(一)对宏观调控政策适时调整，保持房地产市场稳定发展。

　　随着美国次贷危机影响程度加深，全球经济增长可能出现衰退，全球通货膨胀压力已有所缓解，世界主要经济体利率已开始进入减息周期。为了应对外需减少对我国经济增长带来的负面冲击，通过促进内需拉动经济增长显得尤为重要。目前，我国房地产投资已占到城镇固定资产投资的21.5%，因此，保持房地产市场稳定发展对当前防止我国经济出现“硬着陆”意义重大。同时，也可以避免因房价暴跌导致房地产信贷资产质量恶化给银行业带来的系统性风险。

　　(二)加大对第二套房贷政策的执行力度，抑制房地产投机行为。

　　关于第二套房贷政策的出台对抑制房地产投机行为起到了明显的抑制效果，这不仅有助于防止房地产泡沫由局部向整体转变，而且从长期看也有利于银行体系的安全。由于严格执行此项政策必然会导致个人住房按揭贷款增长放缓，因此部分金融机构开始打“擦边球”，变相放松监管部门对第二套房贷政策的要求，这种违规行为既不利于国家宏观调控政策的贯彻执行，同时也使银行自身陷入较高的信用风险之中。对此，监管部门应加强日常的合规性监管，商业银行自身也要提高风险防范意识。

　　(三)对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险。

　　对于新增的房地产开发贷款需求，商业银行应该采取有保有压、择优支持的策略，避免出现房地产行业衰退的风险。贷款增量的投向，可分为项目区域和企业选择两个维度来考虑。从项目区域看，商业银行应重点支持处于绿灯区的城市中心地段项目或地价有比较优势的项目，因为绿灯区城市的房价下跌趋势尚未明显出现，而其中心地段的房价的抗跌性也较强。企业选择上，应重点支持资金来源多元化的全国性或优质区域性地产企业，并对房地产开发贷款的企业和项目准入集中在总行审批，以加强对房地产授信总量和投资区域的控制。

　　(四)开展个人住房贷款的真实性检查，加大对假按揭的催收和处置力度。

　　对于增量的个人购房贷款，要提高对借款人资信状况和交易信息真实性的核查，重点防范“假按揭”、“假房价”和“假交易”的套现行为，夯实个人住房按揭贷款的抗跌价基础。对于2006～2007年房价上涨较快阶段发放的个人住房按揭贷款，建议开展全国性的真实性检查工作，重点检查首期款支付是否到位、交易价格是否真实，摸清家底。对于以虚假资料取得按揭的且已经进入关注类以下的客户，必须加大催收和处置力度，建议各地有条件的法院开通房贷诉讼的简易法庭，加快处置进度，避免因房价持续下跌造成抵押资产的损失进一步扩大。(中国证券报)