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蝴蝶效应来袭 龙湖地产IPO暂停（二）
消息来源：时代周报
难解资金之渴
“现在很多房地产开发都是通过分期付款的方式或者杠杆手法来撬动一些大项目，初期实际支付的真金白银只需要5%，后续资金通过抵押或者合作等手法来融资。”重庆康维投资顾问有限公司常务副总经理陈华睿12日接受时代周报采访时说道。龙湖地产也不例外。
“比如，龙湖地产欠重庆地产集团百亿元土地储备金，都是只花很少的一部分钱先签署土地合同，出让金根本就没有交多少。龙湖在重庆茶园新城区的项目，好多年了，到现在也没交清土地出让金。龙湖地产去年还和合川签定协议，投资百亿打造钓鱼城，现在还没有任何进展。”一位接近龙湖地产的消息人士对时代周报记者表示。
“更为严重的是。交很少的一点土地定金，就可以拿到土地证，然后就可以去银行抵押，获得大笔贷款。”上述人士透露。
此外，上述人士对记者透露，除了分期付款以缓解资金流之外，龙湖地产惯用的手法是将获得的土地权证二次抵押，获得银行贷款，滚动开发；土地也成为龙湖地产换取资金的重要筹码。
“资金链不危险的话也不会拿土地去多次抵押。”陈华睿表示。
时代周报记者从相关资料查询到，从2006年1月到2007年7月，龙湖地产旗下土地项目先后12次抵押给各个商业银行，仅仅在2007年5月，龙湖地产先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区6－7、6－19、6－20号地块、北部新区高新园大竹林组团O标准分区6－12号地块、南岸区弹子石街道求新村等地块抵押给中国农业银行重庆市渝北支行、招商银行等。
巧合的是，2007年7月25日，就在与香港信和、九龙仓等角逐重庆地王的5天前，龙湖地产将北部新区经开园礼嘉中心区几块地同时抵押给招商银行，此地块是龙湖地产于2006年10月以32808万元竞得。
抵押土地是龙湖地产一个重要的融资通道。
与此同时，吴亚军还尝试通过其他手段来融资。
早期，吴亚军也曾希望通过信托股权融资，2005年12月，重庆国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，龙湖地产付出的代价是出让了西城天街项目公司49%的股权。这是龙湖第一阶段的资本运作模式。
2004年，龙湖与香港置地集团公司合作，共同出资40亿元开发建设大竹林国际时尚生活中心。以项目股权合资的方式开始操作，这是龙湖第二阶段的资本运作模式。
2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高价合作竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。
据公开信息披露，在参与弹子石CBD地块的角逐中，龙湖地产联合了一家名为VOFVSRL的海外机构参与“竞标”。
一路走来，龙湖的资本运作轨迹清晰可见。
熟悉资本运作的重庆龙港地产顾问机构总经理王徽把龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国化布局展开后就到境外上市融资。
这一切仍然难解龙湖快速扩张的资金之渴。龙湖寄望香港上市融资给予其快速扩张以强大的资金支持。
“龙湖上市之前准备募集10亿美元，保守地估计，龙湖地产的资金缺口有近百亿元人民币左右。”重庆康维投资顾问有限公司常务副总经理陈华睿分析。
难解资金之渴
“现在很多房地产开发都是通过分期付款的方式或者杠杆手法来撬动一些大项目，初期实际支付的真金白银只需要5%，后续资金通过抵押或者合作等手法来融资。”重庆康维投资顾问有限公司常务副总经理陈华睿12日接受时代周报采访时说道。龙湖地产也不例外。
“比如，龙湖地产欠重庆地产集团百亿元土地储备金，都是只花很少的一部分钱先签署土地合同，出让金根本就没有交多少。龙湖在重庆茶园新城区的项目，好多年了，到现在也没交清土地出让金。龙湖地产去年还和合川签定协议，投资百亿打造钓鱼城，现在还没有任何进展。”一位接近龙湖地产的消息人士对时代周报记者表示。
“更为严重的是。交很少的一点土地定金，就可以拿到土地证，然后就可以去银行抵押，获得大笔贷款。”上述人士透露。
此外，上述人士对记者透露，除了分期付款以缓解资金流之外，龙湖地产惯用的手法是将获得的土地权证二次抵押，获得银行贷款，滚动开发；土地也成为龙湖地产换取资金的重要筹码。
“资金链不危险的话也不会拿土地去多次抵押。”陈华睿表示。
时代周报记者从相关资料查询到，从2006年1月到2007年7月，龙湖地产旗下土地项目先后12次抵押给各个商业银行，仅仅在2007年5月，龙湖地产先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区6－7、6－19、6－20号地块、北部新区高新园大竹林组团O标准分区6－12号地块、南岸区弹子石街道求新村等地块抵押给中国农业银行重庆市渝北支行、招商银行等。
巧合的是，2007年7月25日，就在与香港信和、九龙仓等角逐重庆地王的5天前，龙湖地产将北部新区经开园礼嘉中心区几块地同时抵押给招商银行，此地块是龙湖地产于2006年10月以32808万元竞得。
抵押土地是龙湖地产一个重要的融资通道。
与此同时，吴亚军还尝试通过其他手段来融资。
早期，吴亚军也曾希望通过信托股权融资，2005年12月，重庆国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，龙湖地产付出的代价是出让了西城天街项目公司49%的股权。这是龙湖第一阶段的资本运作模式。
2004年，龙湖与香港置地集团公司合作，共同出资40亿元开发建设大竹林国际时尚生活中心。以项目股权合资的方式开始操作，这是龙湖第二阶段的资本运作模式。
2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高价合作竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。
据公开信息披露，在参与弹子石CBD地块的角逐中，龙湖地产联合了一家名为VOFVSRL的海外机构参与“竞标”。
一路走来，龙湖的资本运作轨迹清晰可见。
熟悉资本运作的重庆龙港地产顾问机构总经理王徽把龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国化布局展开后就到境外上市融资。
这一切仍然难解龙湖快速扩张的资金之渴。龙湖寄望香港上市融资给予其快速扩张以强大的资金支持。
“龙湖上市之前准备募集10亿美元，保守地估计，龙湖地产的资金缺口有近百亿元人民币左右。”重庆康维投资顾问有限公司常务副总经理陈华睿分析。