富力地产资金危局之三、土地开发的两难境地

    中华品牌网 王凡

    在上篇《富力地产资金危局之二、信心还是心虚》中，中华品牌网猜测，富力地产高管购房，支付1.8亿元，可能是因为当前流动资金过于紧张，需要解决一些迫切支付的小问题，但是庞大的土地积压，却是压在富力地产身上的大问题。

    一、5年储备过于庞大。截止今年8月，中期报告显示，富力地产土地储备为2千7百万平方米，据地产界公认，足够他们使用5年。储备5年的土地，而不是滚动储备，显然这个数额过于庞大。

    二、不开发难，开发更难。冯小刚曾经这样形容潘石屹“长城脚下的公社”，就像一件冬天的湿棉袄，穿上冷，脱了也冷。如此大量的土地在富力地产手上，显然是一件更大的湿棉袄。如果不开发，数百亿的土地积压在手上，仅利息一年就10多亿。其实这点利息并不可怕，可怕的是国家的土地政策，国家规定，如果相关土地2年内不开发，土地将会收归国有。有可能，这价值几百亿的土地，会价值归零。

    但是开发却更加困难，一是资金紧张，没有钱开发；二是房市低迷，没有人买房。

    于是，不开发要承担巨额的利息，甚至土地被收回；开发则会增加空置面积，是个难题。

    三、高价储地，低价旁观。富力地产中报的人句话引起我们的关注，“就土地储备而言，本集团在二零零七年取得良好进展，以合理价格取得多幅具有高发展潜力且地理位置优越的土地”。

    而事实上是，截至2007年，富力地产的土地储备版图扩展到了除广州、北京、上海、天津之外的成都、重庆、西安、海南、沈阳以及太原等10个城市。2007年取得的几幅重要土地，即包括天津富力津门湖项目土地，总建筑面积约157.5万平方米，土地成本约50亿元，是迄今为止土地成本最高的地块。仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。

    可以说，富力地产现在储存的土地，绝大多数是在2006年、2007年取得的，而这2年，是土地成本最高的年份，如果是今年取得同样的土地，估计一半的价格就够了。而富力地产居然说是以“合理价格”取得多幅具有高发展潜力且地理位置优越的土地，显然是在欺骗股东。

    在价格最高的时候，购买庞大的土地，而在土地价格低廉时，却袖手旁观。也许，对于现在多种严峻情况估计不足，预见不远，是情有可原。但是这种不客观的表述，涉嫌欺骗股东，却难以令人理解。

    巨额的土地成本，主要是财务压力。而根据富力地产中报，今年他们还录得了15亿的赢利，似乎可以缓解资金压力。但是中华品牌网发现，这些赢利并不稳健，请关注下篇《富力地产资金危局之四、赢利或是泡沫》。