高存货施压 保利地产恐遭存量难题

      消息来源：中国房地产报   

  　1月6日，在2009年新年上班第二天，保利地产(企业专区,旗下楼盘)品牌事业部经理谭胜就开始疲于应付各媒体的电话问讯。

　　因为前一天，保利房地产(集团)有限公司(保利地产，600048)在对外发布的2008年销售业绩中称，公司实现销售金额205.11亿元。这比保利地产年初预定的240亿元的目标缩水超15%。

　　“然而更令人担忧的是2009年，依靠2007年以前拿下的低价地，获取高额利润装点利润表的时代已经终结，明年高存货消化压力以及拿地成本普遍高企带来的利润压力，将更为严峻。”有分析人士表示。

　　降价回款保收入

　　“我们在第三季度已经将全年销售计划调整到了190亿元，怎么能说没有完成销售计划？何况200亿元的销售业绩在如今的市况下已经很强了。”谭胜针对外界负面的评价显然有些不忿。

　　他同时向记者一再声明，保利地产在2008年销售表现刚刚得到了国资委的表扬和肯定。

　　一年前，保利地产实现营业收入81.15亿元，增长达101%。在此背景推动下，将2008年销售目标定为240亿元，全年实现直接投资300亿～350亿元。

　　“谁知道，半年后市况一泄千里。”谭胜认为收缩开发战线和调低销售收入目标是企业发展中的正常之举。

　　尽管相比2008年年初制定的240亿元销售额缩水15%，但最终完成的205.11亿元业绩仍较2007年的170.4亿元增长了20.36%。而这与降价策略不无关系。

　　据悉，保利地产在2008年12月实现销售收入22.2亿元，是近两年来单月第四高。但其单月销售均价仅为6994元/平方米，环比下降16%，同比下降27%，主要是限价房销售拉低了房价。

　　虽然没有出现大面积停工潮，但事实上，2008年下半年保利地产就开始逐步收缩了战线。

　　根据三季报，保利地产第三季度新开工面积165.3万平方米，同比下滑9%。

　　存货压力猛增

　　然而，销售业绩的锐减，直接影响到了保利地产企业的销售回款和来年的发展动力。

　　近日，坊间已有传言，保利地产可能正在考虑退掉金沙洲“地王”。此前，2007年9月11日，保利地产以42亿元高价夺得金沙洲两幅地块。其楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米，比底价分别高出158%和157%。

　　不过，今非昔比。据银河证券分析师丁文表示，上述两幅地块正面临减值压力。

　　记者求证谭胜，他表示，目前并没有接到公司关于将要退掉金沙洲地块的指示。此前，业界传闻，谭胜将作为该地块项目的操盘手。

　　但据保利内部人士向本报记者透露，目前集团对于该地块有两点考虑：一，争取在保证利润的前提下于2009年开发掉；二，实在不行就尽最大可能退掉。

　　“言外之意，退掉的可能性很大。”上述人士表示，“按照现时市况，保证利润很难。除非把高价地王板块和其他位于金沙洲的地块一起开发来拉低地价成本。”

　　事实上，保利在2009年面临的压力不止于此。李少明认为，相比日益高企的存货压力，资金链紧张已经不那么明显了。

　　2008年三季度末，保利地产的存货达到417.5亿元，比2008年期初上涨了48.66%，其在总资产中的占比超过60%，高于业内平均水准。

　　按照保利地产2008年销售业绩200亿元计算，这些存货足够保利地产卖两年。

　　“存货多少与一个房企的总盘规模是成比例的。”保利地产董事总经理宋广菊对本报记者表示。她认为，目前包括保利、万科、中海、金地在内的房企存货都在正常范围之内。

　　中信证券分析师王德勇却对此并没有那么乐观。他表示，对于万科、保利、金地这样快周转的公司来说，2008年第四季度开始销售并于来年结算的，多是2007年所取得的高价土地，而这些高价地必将影响这些公司的利润表。