富力地产 多子无福

       消息来源：和讯房产

　　富力恐怕是2008年里最忍辱负重的地产大鳄:这一年,所有的传言都直指富力的命脉,仿佛它果真已命悬一线。
　　2007年4月至今,富力数次申请回归A股均遭失败,在内地股市融资的计划被迫搁浅;
　　2008年10月27日,富力地产股票成为港股跳水的重灾户,单日跌幅达22.34%,盘中一度暴跌51%,一些知名机构将富力列为“最危险”的房产股;
  　相关报表显示,富力的负债率高达139.4%,因此关于资金链断裂的传闻并非空穴来风;
　　2008年11月6日,富力披露新的融资计划:将在国内发行60亿公司债券,并向两位董事出售物业;
　　然而即便是所有传言皆属实,市场也并未患上“富力恐慌症”。当所有的伤痛都曝露于光天化日,人们对“富力即将倒闭”的说法反倒不以为然——“富力怎么会倒呢”,更多人是这样说的。
　　降价不解决问题？
　　商人都有自己的算盘,富力的“不降价”也可以被理解为是一种测算结果。倘若赔了利润、折了名声也讨不得多大的好,不如另求他法。富力眼前的资金困局恐怕就不是降价可以解决的。
　　根据2007年报:富力持有的现金仅13亿元,而2008年需偿还的债务约为80亿元;并且按富力原定的开工计划,富力全年需投入的建设成本可能高达240亿元,这还不包括企业其他的运营成本。 2008年中,富力的现金流危机仍没有得到改善:富力下半年的资金需求超过100亿元,持有的现金不到20亿元。如此大的现金流窟窿,想通过降价回款来填补显然力不从心。事实上,富力本身在卖楼上也并不强势。即使在市场空前繁荣的2007年,富力完成的总销售额也只是161亿元,这个数字甚至排不进全国前五,与万科的523.6亿元更是相距甚远。因此“降多少价”、“卖多少房”对富力而言并非问题的根本所在。
 　“富爸爸”弱不禁风？
　　那么问题之根本何所在？答案并非显而易见。
　　在富力的光环和争议背后,聚集着一些与常理不同的矛盾:为什么强势扩张的开发商多如牛毛,唯独富力被传“即将倒闭”？为什么被传“即将倒闭”后,多数人坚信富力不会倒闭？更为重要的是,为什么这个被传“即将倒闭”、并且年销售额不足万科一半的开发商,仍能连续第四年获得中国房地产行业综合实力第一名？
　　这一切都与富力的发展策略有关。数年前,李思廉开始布一个长线大局——让富力成为全中国最大的“包租公”。这是一个与传统的 “买地——开发——卖房”截然不同的经营模式:开发“持有型物业”不仅能获得丰厚的租金回报,也能获得物业本身的价值增长回报。这种开发模式的优势早有先例:1997年金融风暴期间,许多香港房地产商倒闭,但李嘉诚的地产公司仍凭着收租进账40亿港币。出身香港的李思廉自然也期望有一天能风雨无阻地坐享其成。于是富力放弃了速战速决的开发模式,转入高投资、慢回报的持久战。
　　所以同样是疯狂拿地,富力却比同行更易陷入困境。因为眼前的富力正在“花重金养儿子”,大量的长线投资使这位未来的“富爸爸”弱不禁风。与开发住宅相比,商业地产在开发初期无疑是吃力不讨好的。以投资五星级酒店为例,收回成本通常需要5-10年的时间。而今的富力正处于商业地产的密集开发期,住宅与商业的开发比例达到了1:1。卖房得来的钱都投到了“儿子”身上,“儿子”却还远远派不上用场,难怪“拖家带口”的富力在冬日里举步维艰了。
　　艰难糊口的启示
　　不可否认,倘若不是市场风云突变,富力绝对是中国地产最可期待的王者。正如人们相信富力不会倒闭,正如富力在困境中仍能称王,这条“长期路线”的战略至少是广受认同的。所以不妨将“倒闭”的流言视作善意的玩笑,那么今天的富力并不需要辟谣,也不需要谁站出来说几句理解的公道话;对一个志在百年的企业而言,成熟理性远比志向决心重要。
　　富力的光环是凭想象而绽放的。尽管连年称王,富力的王冠也许只是王子头顶的一个期许。综观2008年富力的综合实力的头衔:“完成投资额第一”,“总资产第一”,“经营总收入第二”,“竣工面积第二”以及“销售面积第二”——富力卖房不是最多,赚钱也不是最多,而恰恰是花钱最多。或许是市场曾经太过繁荣,让富力忽略了成长的隐忧:当它为一块又一块“地王”倾囊而出、并期望它们迅速开花结果之时,却忘了自己还羽翼未丰。富力专注商业地产开发也不过近5年左右的事,有许多意外和坎坷,富力尚未经历——比如这个冬天。
　　对于这个冬天,富力明显的准备不足。这位急于求成的霸主似乎轻视了市场的风险:近几年,富力地产的强势扩张在业内堪拔头筹。甚至在最为疯狂的2007年,富力也无所畏惧地吃下数个“地王”。其中最为轰动的事件是富力以50亿天价吃下天津津门湖项目地块,使其成为迄今为止总价最高的 “地王之王”。整个2007年,富力的土地储备比上一年增长了46%。
　　“儿子”越来越多,口粮紧张是自然的。然而关于后续的资金支持,富力却乏善可陈。港股圈不到钱,A股上不了市,银行贷不到款,卖房还不了债,富力在这个冬天四处碰壁。于是 “富爸爸”不得不宣布高价举债,并出售部分物业来养家糊口。这不是什么感天动地的亲情故事,而是残酷的商业竞争。事实上,富力抢地并没有问题——对于想长期经营的企业而言,抢占优质土地是必要的;富力盖的楼也没有问题——虽然不是业内最出众,但也很具竞争力。富力的问题是速度和规模——当财务杠杆被过度使用,富力注定要在这个冬天饱尝“债台高筑”的苦了。
　　市场观察:缺钱不降价
　　很多人在等富力降价,然而这个“最缺钱的主”却始终姿态平稳。自房地产市场入冬以来,尽管有关富力资金链的传闻不断,富力在房价上仍坚持 “不跟风降价,不主张大幅降价”。即便是在A股上市计划失败、董事长李思廉表示要“拼命卖楼”的前提下,富力也鲜有万科那样的大手笔打折。也许正是这副“以不变应万变”的架势使人们相信:富力不会就此陨落。
　　晚报观点:富力还是王者
　　站在此刻的时间轴上,会发现富力并没有在走下坡。富力的项目均资质优良,富力的未来也大可期待,唯一的问题是眼下的资金压力。既然“富力即将倒闭”的谣言已不攻自破,那么相信富力解决资金链困境也只是时间问题。
　　事实上,富力的困境并不能简单归咎于“激进”二字。因为倘若今天的市场仍欣欣向荣,那么富力可能就是“勇于进取”的典范。
　　过冬策略
　　广积粮 缓称王
　　“拼命卖楼,放缓拿地”:2008年4月,李思廉表示,倘若富力无法回归A股,就必须拼命卖楼,放缓拿地。
　　发债、出售物业:2008年11月,富力宣布计划发行60亿公司债,并向两位董事出售物业,目的是“补充公司营运资金、取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构”。
　　延迟还债时间:富力相关人士表示,目前集团已将所有短期债项续期,暂时缓解了眼前的现金流压力。
　　业内观点
　　同行看富力
　　中邦置业 何家星
　　富力地产企业本身没什么问题,无论是高管董事的管理协作还是企业本身的战略运营,都没有大的纰漏。但过于乐观,准备不足,是今年富力至今“事事不顺”的根本原因。在今年楼市调整的时期,它的战略却与大市有所步调错位。开拓华东楼市、回归A股市场、高价拿地储备等等,在紧缩的环境下,富力的高调策略显得过于乐观。另一方面,富力原有的“短、平、快”操作项目依然需要大量的资金流转,富力的新增供应依然很大,需求却在今年整体萎缩,造成了一定的矛盾。
　　百姓看富力
　　家住渠门边的北京百姓 李晓明
　　作为一个北京人,我是看着富力城从我家对面起来的。虽然从一些媒体报道中听说了很多关于富力股价跌、楼盘跌、企业缺钱等不太好的新闻,但就我个人感觉而言,富力造的房子还真是不错。