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房地产企业和银行面临“集体大考”
让我们看看《通知》的主要要求吧。《通知》要求：各金融机构要严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；严格农村集体建设用地项目贷款管理；对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，抵押率最高不超过70%，贷款期限不超过2年；对建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此项目建设用地作为抵押物的贷款。但对节约集约用地项目优先予以金融支持。该《通知》在2007年下半年以来针对房地产行业一系列的调控政策出台后，又专门从节约集约用地的角度出台调控政策，有点“釜底抽薪”的味道，这充分说明政府要求银行收缩房贷资金，加大对房地产市场调控力度的决心和策略。
1.《通知》使房地产企业本已“捉襟见肘”的资金链更加“雪上加霜”。2008年以来，资金链问题是房地产企业的主要问题，万科的降价销售、有些地产商出售囤积的土地、恒大地产香港上市无功而返、河南建业地产在香港低价上市等都是资金链“惹的祸”。如央行8月15日公布的《第二季度货币政策执行报告》数据显示：房地产行业投资增长和销售下降的矛盾凸显资金链紧张。《报告》称，全国房地产开发投资较快增长，中小户型住房开发投资占比不断增加。2008年上半年，全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期提高5个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速6.7个百分点。其中，住宅投资同比增长36.6%，占开发投资总量的72%。90平方米以下住房投资同比增长85.1%，占开发投资总量的19%，较上年同期提高5.3个百分点。虽然85.1%是一个非常高的增速，但90平米的政策出台已有两年时间，其投资量仍只占总量的19%，这就显示了需求的力量。央行数字同时显示，房屋新开工、施工和竣工面积增幅高于上年同期，但商品房销售面积同比下降。上半年，全国房屋新开工、施工、竣工面积分别达到5.4亿、21.3亿、1.7亿平方米，同比增长19.1%、24.1%、13.8%，增幅比上年同期分别提高0.7个、2.2个、2.7个百分点。但是，全国完成销售面积2.6亿平方米，商品房销售额1万亿元，分别比上年同期下降7.2%和3.0%。北京、四川和广东商品房销售面积分别下降47.1%、22.7%和20.3%。房屋销售面积和金额的同比下降，以及其与房地产投资增速的显著差异，显示了房地产业的真实资金缺口。估计资金缺口规模大约在3000亿－4000亿元之间。《通知》的出台，使商业银行对房地产行业的贷款控制更紧，我估计除了对过去处于全国房地产行业100强的老客户的续建项目外，其他项目贷款可能全部停止了。对于一些中小房地产开发商、一些新开工项目是很难得到贷款支持的。房地产行业的“冬天”真的来临了，以后，国内房地产企业倒闭和被兼并重组的会越来越多。
2.《通知》使商业银行也深感压力巨大,对银行信贷管理是个挑战。有人说《通知》是保护银行、牺牲房地产，这个观点是片面的。事实上，近几年来，国内商业银行每年房地产贷款的增量占全部贷款增两的30-50%左右，银行中间业务收入增长的来源主要是个人住房按揭贷款的衍生效益所致。如兴业银行2008年6月末的涉及房地产及相关领域的贷款占比高达40.61%，而较低的建行也达到了25%左右。所以，房地产行业的发展得“好坏”与商业银行经营转型的“效果”是呈高度相关的。①房地产行业贷款的控制影响到商业银行经济效益的长期增长。在目前商业银行的考核体制下，房地产企业尤其是国内100强企业是各家银行竞争的优质客户，主要原因一是是贷款期限长、利率浮动高、收益也高；二是可以“捆绑”办理个人住房按揭贷款，带来银行卡、保险等中间业务收入，贷款风险分散，收益期限长，能锁定个人高端客户等好处；三是项目贷款多，期限长，销售房子收入现金流量大，能够增加银行存款。②商业银行贷款出现不良的概率增加，不利于银监会提出的“双下降”目标。银监会对各商业银行提出“不良贷款余额和占比双下降”的目标纳入行长的年度考核，提出“不良贷款上去，行长就下来”的要求。《通知》的实施，使银行房地产贷款形成不良的压力增大。8月27日，银监会再次下发要求银行进行“压力测试”通知，而且这次列明了“一些虚拟的相关宏观经济变动数据”，作为各商业银行压力测试的标准。部分银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这对每家商业银行而言，都是巨大的风险。